金融是房地产市场的血脉，既与各类主体的利益息息相关，又关乎国家经济发展和金融安全。在全面推行城镇住房制度改革以来，我国房地产金融市场经历了飞跃式发展，房地产金融体系基本形成，房地产金融监管体制渐趋完善。我国住房发展取得举世瞩目的成就，离不开房地产金融市场的有力支撑。
在快速发展过程中，房地产金融市场也出现了一些问题，甚至积累了不少风险。一方面，房地产业呈现出过度金融化的势头。无论是银行信贷，还是居民负债，其很大比例都投入房地产市场，不仅挤占了宝贵的金融资源，而且造成经济运行失调。另一方面，房地产金融风险值得高度警惕。金融与风险始终相伴。根据马克思主义政治经济学原理，金融风险源于商品的内在矛盾，即价值与使用价值的对立统一。随着房地产金融化程度不断加深，房地产泡沫和风险隐患在不断积累。在一段时间里，房地产泡沫被视为威胁金融安全的最大“灰犀牛”。一些国家的教训也表明，房地产泡沫破灭对金融安全和宏观经济稳定都会造成巨大影响。
党的十九大以来，有关部门和城市贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场，坚决遏制房地产金融化泡沫化过快发展势头。
近期，为进一步落实房地产长效机制，实施房地产金融审慎管理制度，中国人民银行、住房和城乡建设部会同有关部门，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。该规则被市场总结为“三线四档5%”，即金融监管部门针对资产负债率、净负债率、现金短债比等指标设置“三道红线”，根据重点房地产企业的财务状况，将这些企业按照踩线条数从多到少分成“红”“橙”“黄”“绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%。
各类市场主体普遍认为，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，从而合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范及化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
为健全房地产金融审慎管理制度，在落实现有融资规则的基础上，还可以优化完善相关内容和机制。首先，加强房地产金融的供给侧结构性改革。针对银行等金融机构，通过总额调控、结构优化、实时监测、柔性管控等手段，完善金融资源的配置方式，提高配置效率，增强配置有效性，从供给侧推进金融审慎管理制度的落实。其次，提升政策精准性。要兼顾民生和发展，对于涉及民生领域的业务，要加大金融支持力度。比如，对于老旧小区改造、旧住房改造、住房保障等工作，要精准扶持。又比如，为培育发展住房租赁市场，可以将支持住房租赁的融资单列，使其区别于一般意义的房地产开发融资。通过增强政策精准性，对房地产行业发展实施有效引导。再次，增强动态监管能力。房地产金融市场的发展具有动态性，新业务、新产品、新模式层出不穷，职能部门的监管能力应不断增强，做到“魔高一尺道高一丈”。（原文载于年第11期）
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