全国人大代表、全国人大财经委副主任委员刘新华日前在接受采访时表示，建议制定不动产投资信托基金管理条例。具体举措包括简化不动产投资信托基金（REITs）产品结构，明确REITs直接公开发行与上市规则；明确国务院证券监督管理机构对REITs进行集中统一监管；明确REITs的税收政策。REITs试点面临三方面问题刘新华介绍，REITs是指一种通过发行收益凭证汇集投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的投资基金。REITs是将流动性较低的不动产资产转化为流动性较好的证券资产的重要手段，对于盘活不动产存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效具有重要意义。目前，中国证监会、国家发改委联合开展的基础设施领域REITs试点揭开了公募REITs的序幕，为REITs的进一步推广奠定了实践基础，但面临产品结构复杂、嵌套层级过多、法律责任覆盖不足等问题。为贯彻落实中央关于深化金融供给侧结构性改革的总体部署以及中央经济工作会议关于“完善债券市场法制”的要求，依照证券法授权国务院制定资产支持证券和资产管理产品发行、交易管理办法的规定，建议由国务院证券监督管理机构牵头起草不动产投资信托基金管理条例，为推动REITs进一步发展提供法律保障。刘新华还介绍了REITs试点情况。年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)试点相关工作的通知》。年8月6日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，正式开展基础设施领域REITs试点。他认为，推出基础设施公募REITs有助于缓解基础设施投资压力；有利于推动资本市场供给侧改革；对实体经济的发展提供了有效支持；为我国广大投资者提供了新的投资产品。关于REITs试点当前存在的问题，刘新华表示，REITs试点在证券投资基金法框架下建立了“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的公募REITs法律结构，无需对基本法律制度进行修改，立法成本小。但面临三方面问题：包括多层级嵌套的产品结构过于复杂，导致公募REITs管理成本和税收较高，存在收益率逐层摊薄的问题；底层资产的运行涉及原始权益人、资产支持证券管理人、基金管理人等多个主体，对内部治理的有效性提出了挑战；证券投资基金法的法律责任规定无法完全契合REITs的特点，在打击REITs相关违法行为时面临法律依据不足的问题。为REITs规范发展提供法制保障刘新华表示，年3月1日起施行的证券法第二条规定：“资产支持证券、资产管理产品发行、交易的管理办法，由国务院依照本法的原则规定。”该规定将资产支持证券、资产管理产品纳入证券的范围，但是由于资产支持证券、资产管理产品的发行交易有不同于股票、债券的特点，因此授权国务院依照证券法的原则制定具体发行交易办法。建议尽快制定不动产投资信托基金管理条例，为REITs的进一步规范发展提供法制保障。刘新华提出三方面建议。一是简化REITs产品结构，明确REITs直接公开发行与上市的规则。REITs产品结构可以参照目前资产证券化业务，以不动产所产生的现金流为偿付支持，但是在注册发行、强制信息披露、反欺诈、投资者保护、法律责任、监管机构等方面，应直接对接证券法，强化持续管理、防控风险，保护持有人合法权益。二是根据全国金融工作会议提出的“加强功能监管”的要求，以及证券法关于“国务院证券监督管理机构依法对全国证券市场实行集中统一监督管理”的规定，明确国务院证券监督管理机构对REITs进行集中统一监管。由国务院证券监督管理机构根据证券法和不动产投资信托基金管理条例制定配套业务规则，对管理人、托管人、原始权益人、资产服务机构、基础资产评估机构等参与方的职责、尽职调查、计划的投资运作和信息披露等方面进行有效规范，依法实施功能监管。三是明确REITs的税收政策。资产证券化是一项较为复杂的业务，在我国目前的税收制度下，REITs在产品设立及运营环节均面临较高的税负成本。从境外成熟市场情况看，多国政府均在制定REITs法规的同时，出台了REITs产品设立及运营环节的税收中性政策，确保不存在重复征税的情形。建议建立和完善符合我国国情的REITs税收支持政策体系，在产品设立环节考虑免征或递延不动产转让相关的税费，在产品运营期间避免重复征税，并允许REITs投资者适用优惠税率。全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官张懿宸近日在接受中国证券报记者采访时表示，建议在基础设施房地产信托投资基金（REITs）市场之后建立商业不动产REITs市场。此外，在募、投、管、退环节，私募股权基金需要政策进一步支持。建立商业不动产REITs市场张懿宸呼吁，在基础设施REITs市场之后建立商业不动产REITs市场。具体而言，他建议，首先要建立和健全商业不动产REITs的体制机制。一方面，鼓励自持型的优质商业不动产作为基础资产通过REITs市场释放流动性；另一方面，通过严格监管防止资金变相流入住宅开发市场。“要建立商业不动产基础资产的估值标准、准入机制以及信息披露机制。”张懿宸表示，应统一估值标准，严格准入已经产生稳定现金流的存量项目，对商业不动产基础资产的持有时间以及历史收益明确准入要求，做好全面持续的信息披露，鼓励可持续发展的优质项目脱颖而出，同时防止成为住宅开发变相融资的工具。张懿宸建议，建立税收穿透机制并出台相应的税收政策来驱动商业不动产REITs发展。通过税收穿透机制，解决在资产交易环节和投资者分红环节面临的重复征税问题。一方面，原始权益人以设立公募REITs为目的对商业资产进行资产重组、股权转让等行为应适用于企业内部资产重组相关的税收优惠政策规定，给予免征税或递延征税优惠；另一方面，个人投资者作为公募REITs的重要参与方，在持有REITs份额期间取得的收入，应免征个人所得税，解决REITs个人投资者的双重所得税问题。张懿宸认为，应健全投资者保护机制，建立外资准入政策，吸收长期资金进入商业不动产REITs市场；借鉴中国香港和新加坡等海外成熟REITs市场在建立和管理商业不动产REITs的先进经验，助力我国商业不动产市场的健康有序发展。“疫情下由于海外很多经济体表现疲软，海外资本对中国资产的投资热情有望上升。”张懿宸强调，应明确中国公募REITs的海外资金准入机制，允许境外资金通过合理合法方式可投资我国公募REITs产品，为商业不动产公募REITs长远发展注入源头活水。在张懿宸看来，未来可考虑将公募REITs延伸到养老领域。打通REITs金融渠道，可以促进养老服务行业进入长期稳定的良性循环，促使更多养老服务机构提升运营能力、服务品质和可持续发展能力。募投管退需更多政策支持张懿宸表示，提高直接融资比重的重要任务之一是加快发展私募股权基金，突出创新资本战略作用，这充分体现了私募股权基金的重要作用。当下，私募股权基金在募、投、管、退环节，十分需要国家的政策支持和引导。他建议有关部门继续出台和细化相关政策条例，为私募股权基金在具体运作上提供支持和便利。张懿宸建议，开辟新的募集资金源头活水，出台和细化便于国资、险资退出的具体政策与条例，继续落实和完善合格境外有限合伙人（QFLP）政策。他建议，继续推动和扩大在区域性股权市场开展股权投资和创业投资份额转让试点的范围，完善并规范私募股权二级市场基金公开交易市场；尽快推进中央级QFLP政策落地，继续完善各地方及自贸试验区QFLP政策，进一步简化登记手续，便利资金汇兑，以打开私募股权基金跨境融资通道。在张懿宸看来，应明确“基金管理人限制层级过多、结构复杂”不再溯及既往。对于能够证明需要新设基金管理人的合理性，即可对基金管理人设立多个私募股权基金管理人不作禁止性规定，避免对既存合格的私募股权基金管理人运营造成过大影响，带来不必要的合规成本。张懿宸表示，应取消在具体操作中不符合私募股权基金发展的限制条件。私募股权基金管理人在进行基金募集时，可能会根据项目需要搭建共同投资载体、替代投资载体、平行基金、联接基金等投资结构，并且会将上述实体进行备案。此类情况是基于项目需要而进行的必要结构设计，而且均为受基金业协会监管的实体。建议对私募股权基金份额拆分转让的情况、为单一项目设立多个私募股权基金的行为不作限制，并取消对于此情形的投资者人数限制。推动引导基金向“常青”转型在政府引导基金方面，张懿宸建议，逐步推动引导基金向常青引导基金转型。常青基金是指基金没有固定期限，更没有固定的投资期和退出期，基金出资人以基金分红的形式获得回报，而不追求基金到期后的一次性退出。“在国外有多只知名的常青基金存在，比如泛大西洋等。国外的主权基金以及养老金也基本都是以常青基金的形式存在。”张懿宸称，国内的政府引导基金可以借鉴国外常青基金的模式，将引导基金转型为常青引导基金。张懿宸认为，应鼓励政府引导基金进行市场化改革，引入市场化人才或与专业机构合作，形成更加科学、市场化的引导基金管理办法，更加全面地从投资业绩、合规管理、招商贡献、科技贡献、就业贡献等维度评价子基金，并作为未来继续出资支持的依据。
-End-
SAIF地产金融协会简称“地金会”，由上海交通大学上海高级金融学院MBA学联发起，依托学院雄厚的师资和学术资源以及地产金融领域优质校友资源，崇尚“诚信、谦和、创新、高效”的价值观，致力于成为“高金地产金融高端资源与价值分享平台”。俱乐部常年举办房地产、金融、投融资、交易案例、策略等市场活动。欢迎社会各界优秀人士、企业对接资源，共享资源，商务合作请