本文为读者来信
亲爱的球球
展信佳。得知亲能提供免费咨询的机会，不胜感激。之前和亲聊过想要投稿，但一方面工作繁忙，想要落笔时，千头万绪不知从何谈起。另一方面每个人的买房都有许多个人经历和情感投射，看有的读者评论尖锐，只是因为不合胃口。因此如何选题破题，也颇犹豫。暂以这篇提问，抛砖引玉，看看各位“球友”喜不喜欢我的文笔。也希望得到各位读者大大和球球的宝贵意见~
我碰上的问题，主要涉及到家庭财富的分配和打理。
问题1：
是否需要卖出62方一房一厅？何时卖出是一个最佳时机？卖房收益有什么其他投资渠道？
背景如下：
我和我太太婚前都各有2套房，我的二套都在黄埔。一套是年，62方一房一厅，市价万；一套是年购入，方三房一厅，未交契税，市价万。其中62方的房子无贷款契税满2年刚满5（16年才缴纳税款拿证），方的三房30年按揭贷款（每月还贷额1.1万元）。太太在越秀淘金有2套房（均为78平，二房一厅，无贷款，但和父母为共同产权人）。同时我们在海外配置了一套公寓（太太名下，户型是studio，主要客群留学生），以租抵贷。还贷额近1万元，疫情前租金收益虽不稳定但尚可，全年平均下来每月元。疫情后，租金腰斩，全年平均下来每月元。
目前房屋使用情况如下：
淘金的2个房子我们打通成一套，是我和我太太，还有岳父母及小孩现居住的地方，并且在17年重新装修过。考虑到学位较优，小孩的幼儿园，小学中学均会在越秀读书，十年内不会卖出，十年后将根据二位老人的养老意愿再决定。老黄埔方的三房是我父母来粤时的居住地，及我和我太太小家庭偶尔的周末约会和单独带娃的小基地，一年内居住时间不超过3个月。老黄埔62方的一房一厅现已出租，每月租金元。
太太名下还有2套广州的商业公寓，但租金是长辈的，不归她支配。其它方面，我和太太这个小家庭无车也无车位。长辈有车也有车位，但是没法直接给我们使用（原因见后）。
家庭收支方面：
由于疫情，现在我们两的家庭收入，相比过去，几乎下降一半。从原来的4万/月下降至2万/月。尤其这一两年我的行业特别不景气，虽然工作上我有一些计划和拟突破的方向，但是至少要持续耕耘且投入2-3年才可能能有收获。而在可预见的未来几年内，现有业务将持续低迷，收入难以在短期回复至疫情前的水平。小家庭每月还贷、养二胎及交家用，固定支出3万多，几乎是-1万元的现金流。
所幸两边老人有钱出钱，有力出力，每年帮补我们约7万元现金，加上我和太太之前一些的积蓄。不然娃们的一些兴趣班、家庭出游和探亲等消费都要砍掉。而三胎政策出来后，我太太还想在5年内再努努力（捂脸+respect），说只要工作和经济压力不大，身体健康的话，还是想再要一个娃。
我个人的一些想法：
62方一房一厅过往买家多是冲着学位或给二胎家庭给老人买一套一碗汤距离的房子。纯粹刚需的看上得比较少。年至今，已经从购入时的万涨至万以上，虽然-年七号线二期会开通，届时门口将会是三线地铁交会。但是不知道随着年限的增加，及周边的城中村改造后其他项目的入市，房子是否还能像之前一样上涨？
虽然两边父母在大湾区及老家还有其他的房子，但是之前和两边父母聊过晚年的一些事情，这些固定资产是他们奋斗一生的财富，是他们养老和医疗的保障。我和太太毕竟是30+的人了，是独立的小家庭。和他们撒娇抱怨养娃贵，他们支援我们一些现金，我们是能接受的。但是要他们把其他房子卖掉，或直接把产权和租金转到我们名下，这样做难心安。而且他们部分资金也放在自己创业的公司里。可目前我们现金流确实紧张，一直在消耗之前的积蓄，我和太太现有存款已不到18万元。
我原先想法是通过装修贷，经营贷或消费贷等方式，借出30万资金过桥。缓过这两三年看看后市（不管是房价还是我自己经营的公司）。但不知还有没有其他更好的方法？另外我担忧最极端的情况，即新业务起不来，2-3年后这笔贷款我该从哪里补这个缺口呢？把房产抵押吗？
问题2：我们是否应该养一部车？
初心：虽然我们现金流这么差了。但是我还是痴心妄想想要有一部车，想给家人更好的生活，想带着慢慢长大的2娃去更多地方。虽然目前带娃走路上学只要20分钟，但有一台自己的车在极端天气下接送娃和太太还是比较方便。我自己目前上班单程的地铁（越秀-番禺，门到门）要1.5小时，开车只需45分钟；我太太在市区上班，公交和私家车都差不多30分钟。因此我这边如果有车，每个月光上班就约节约33小时的交通时间成本（1.5*22=33），算上周末出行的便捷想想觉得还是挺美的。
但仔细想想，买个新车且不说沉没成本，每月用车养车就要扣除元左右现金。原计划买一台25-35万落地的七座MPV。二胎家庭出行人数多啊！/(ㄒoㄒ)/~~但因为钱不凑手，只好作罢。正好我父亲有一台12年左右的5座轿车空置，可以给我们小家庭使用，粤B车牌。但这个车辆没有办法转广州牌（国四）。只好开四停四。实在不行我只好考虑再买个五菱宏光miniEV了，这个倒是在我的负担范围。而之前一直没买车一是觉得车辆时消费品，我们刚结婚生孩子时没有那么迫切的用车需求，另一方面是因为我岳母有一辆粤A的5座suv，平时作为公司座驾，急用或提前预约能勉强满足出行需求。但不急用时，我们全家都打一个mpv或两个小轿车出行。几年前因为产检和带二娃，我们一家交通费用都能去到2-3万，现在孩子大了，一年打车和公共交通费用合计也要1万多。
岳母的公司用车的车况一般，而且业务繁忙（周末有时要开出市区），不能作为我们小家庭的日常使用。
问题3：
球球对鱼珠的写字楼和商业公寓怎么看？我一个好朋友开的舞蹈工作室于年租约到期。我们两家人想一起购入一些商业住宅，继续运营这个舞蹈工作室。
背景介绍：
工作室需要近地铁，需要至少90-平的建筑面积：至少2-3个教室，每个教室能容纳5-8个人。租金最好是1.5万/月以下，再高有一定经营压力，需要品牌向上提升，而这个之前没有做过，不确定能否做到。
矛盾的点在于，保利的鱼珠项目，复式公寓的售价在6万/平，平层在9万/平。按最低售价算，一个舞蹈工作室的房价在万，租金收益年化5%的话，月租在2.5万。
我们后续还会考察其他项目。看看整体的资金投入和租售比是否合理。而可能的资金来源有三方面，一是我们两家人自有的存款加商业贷款，二是两家人父母的一些现金和资产置换，三是我上报到自己创业的公司上董事会作为项目评审，用所有者权益投资，或让其他感兴趣的股东个人投资（我们之前已做过类似项目）。当然，牵扯的人越多，链条越长，需要准备的工作和利益平衡就越多。但是相应我们自有资金的压力就会小一些。
以上。
感谢球球的阅读，以上就是我近期面临的3个问题。我算过，如果5年内要三胎+创业需要持续投入+1台七座MPV差不多准备万元的现金流。好像对我们最简单粗暴的方法就是卖掉一套房，养娃的现金流，车，写字楼的启动资金都有了。这样的念头让我一直蠢蠢欲动，但我非常看好广州未来的发展，还是希望能尽可能保留资产或晚点出售。盼能和您这样的专业人士学习、交流！探讨下有没有其他的可能性和方案。
顺祝您和您的家人，平安、喜乐！
雪球回复：
由于你家的资产太多了，我做一张表列明一下吧：
综合你的情况，是你家在资产方面是相当充裕的，但受到疫情的影响，家庭的现金流呈现负流出，家庭月收入下降至2万一个月，每月需要老人补贴开支生活。你们家的存款现在只剩下18万不到。
当然，不能算穷了，这是有钱人的常态，有钱人都是有资产没现金的，你家的财务状况还是非常健康。
也看得出，你有吃软饭的属性，你家的老人也相当有矿。
千万记得，咱们吃软饭的人，第一大忌就是过早啃老；这样会让外父外母感到不安，也让双方老人感到担忧。
我不建议你家依然依靠老人家补贴生活，咱们吃软饭的男人，这样腰杆能直一点，老人家的心也安定一些。
所以，吃软饭和啃老要啃出姿态，啃出风采，啃出骨气，啃出傲气。
问题一：黄埔一房可以卖出
综合你家的情况，唯一可动用的资产就是你那套黄埔62平的一房一厅了。其它资产都是动不了的。
坦白说，这套房子你给的万估值有点高，你不要单看贝壳的报价，当你真要卖的时候，你会发现，这价格真卖不动。
很简单，周边的新房，比如城市之光，万就有三房了，那谁会花多万去买你的一房一厅？
要记得，所谓的规划和升值前景，都是基于你的房子是好房子的基础上的，如果房子本身就不好，所在区域即使有再大的利好，也与你的房子无关。
比如说很多人看到琶洲和珠江新城的前景，最后买了个烂房子去投资，这样是没有意义的；房产投资的基础，就是你的房子本身要好，不然讲啥都没用。
所以说，你这一房一厅并不是一个长期持有的好标的，随着黄埔接下来的新房供应越来越多，和依然执行的新房限价政策，你这一房一厅的升值空间并不会太大的。
总的来说，你这套房现在是可以卖掉的，可用作你家的资金周转的。也有可能你挂牌也不容易卖掉，那可用来做个经营贷，套出多万的现金来作用资金周转也行的。
同时，你还可以把房子清空租客，挂牌卖出。当有买家愿意接手的时候，你再还清经营贷卖房就行了。
问题二：你们可以养一台车
你家的人口情况和资产情况，应该养一台30万左右的MPV；虽然我一直强调家庭开支减少费用化支出，但你家二胎和人多，是很应该养一台车的，这花费对你家来说简直是毛毛雨。
虽然强调减少费用化，但也不能抠到这地步的。
问题三：鱼珠公寓该不该投资？
也考虑到，你家实在没有买房名额了，每个家庭成员的购房名额都塞满了，所以你们才会不断有买公寓的需求和设想。
首先，如果从纯投资的角度，我是不建议投资公寓或写字楼的。
你真别看所谓的5%年回报，这是理想化的财务分析；要知道，公寓和写字楼会老化的，CBD和就业地点会迁移的，很难保障你未来20年依然有这个回报水平的。
比如说，你看看西关，淘金和环市路一带的写字楼，现在都很破落了，但它们20年前就是妥妥的CBD啊；现在这些办公室就租不起价了，需求也少。
所以说，公寓和写字楼在投资方面受限太多，如果未来整栋楼都破旧了，或这个商圈被淘汰了，那你的投资回报就自然不理想了。受外部环境限制太多，而这些东西不是你一个小业主可以左右的。
另一边，如果结合生意的考虑，倒是可以的。
但我一直认为，你要先有生意，有了确定的现金流，再考虑把办公地点买下来；而不是说先把地方买下来，再打算发展你的生意，这样就本末倒置了。
除此之外，工作室类生意，在写字楼的生意，是不依赖办公地点的，我个人也不认为把写字楼买下来是一笔很划算的投资，因为未来太远，CBD和就业地点的变化太大，交租比买下来安全。
当然，如果你是做地铺生意的，客流是依赖周边的居民和熟客生意的，办公地点搬迁对你的生意损失是比较大的话，把地铺买下来是不错的选择。
综上，你黄埔的一房一厅可以卖掉，或用经营贷把资金套出来周转，这套房子的长期持有价值不高。
车子随意买。鱼珠公寓目前看，对你公司来说不是必须品。
真不用太担心现金流问题，换个角度看，就算你们家用十年时间把黄埔那套多万的房子啃光，但其它持有的资产都可能再升值一倍了。最终日子还是过得不错的。
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